Jak se daň počítá
Daň platíte pouze ze zisku, ne z celé prodejní ceny. Vzorec je jednoduchý:
Prodejní cena – pořizovací cena – daňově uznatelné výdaje = zisk
Zdanění probíhá sazbou 15 %, případně 23 % u vyšších příjmů. Mezi uznatelné výdaje patří třeba rekonstrukce nebo poplatky realitní kanceláři.
Kdy jste od daně osvobozeni
1. Bydlení alespoň 2 roky
Pokud jste v nemovitosti opravdu bydleli minimálně dva roky před prodejem, daň neplatíte. Rozhoduje faktické užívání, ne trvalé bydliště. U manželů stačí splnění podmínky u jednoho z nich. Přiznání podávat nemusíte.
TIP: Při kontrole musíte doložit, že jste tam skutečně bydleli – třeba fakturami za energie nebo čestným prohlášením sousedů.
2. Využití peněz na vlastní bydlení
Použijete-li peníze z prodeje na vlastní bytovou potřebu (např. koupi, rekonstrukci nebo splacení hypotéky), můžete být od daně osvobozeni. Musíte to ale nahlásit finančnímu úřadu.
3. Vlastnictví minimálně 10 let
Nemovitost prodáváte po 10 letech od jejího nabytí? Daň neplatíte. U nemovitostí pořízených do konce roku 2020 platí původní lhůta 5 let, pokud jste ji nepřeváděli nově.
Dědictví a darování
Dědictví
U dědictví v přímé linii se započítává doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel. Často tak daň neplatíte, ani když jste sami nemovitost dlouho nevlastnili.
Darování
Dar od blízké osoby? Opět se počítá i doba držby dárce. U daru od cizí osoby ale časový test začíná běžet znovu od nuly.
Kdy musíte podat daňové přiznání?
Jakmile nesplníte žádnou z podmínek pro osvobození, máte povinnost podat přiznání a daň zaplatit. U osvobození kvůli využití prostředků na bytovou potřebu máte oznamovací povinnost.
Časté chyby, které vás mohou stát peníze
- Nevyužití daňově uznatelných výdajů
- Nesprávné posouzení časového testu u dědictví
- Předpoklad, že trvalé bydliště stačí
- Neoznámení použití prostředků na bytovou potřebu
- Prodej darované nemovitosti od nepříbuzného bez znalosti důsledků
Příklad z praxe: Finanční úřad v omylu
Paní Anna měla zaplatit 176 000 Kč daň z příjmu za dům, který zdědila po otci. Úředník ale přehlédl, že její otec nemovitost vlastnil více než 10 let, a tím pádem byl prodej od daně osvobozen. Ve spolupráci s advokátem jsme připravili odpověď pro finanční úřad, doložili zákonné podmínky i historii vlastnictví a doměření daně bylo zcela zrušeno. I tady se potvrdilo, že správná reakce včas dokáže ušetřit statisíce.
Rada na závěr
Pokud vás kontaktuje finanční úřad, nikdy nereagujte bez konzultace s daňovým poradcem. Správně napsaná odpověď může rozhodnout o tom, zda budete danit, nebo ne.
Ing. Martin Kovář / +420 604 507 027 / martin.kovar@explicitreality.cz
