Nová pravidla hypoték od 1. dubna 2026
Česká národní banka doporučuje bankám zpřísnit pravidla pro poskytování investičních hypoték. Nejde zatím o finální metodiku, ale zkušenost ukazuje, že podobná doporučení se většinou do praxe promítnou.
Hlavní změny se týkají dvou klíčových ukazatelů: LTV a DTI.
LTV: kolik vám banka půjčí z ceny nemovitosti
- Dnes: až 80 % hodnoty nemovitosti
- Od dubna 2026: maximálně 70 %
DTI: kolik si můžete půjčit vzhledem k příjmu
- Dnes: až 8,5–9násobek ročního příjmu (podle věku)
- Od dubna 2026: maximálně 7násobek
Koho se změny dotknou
Nová pravidla míří na ty, kteří pořizují byt nebo dům na pronájem či investici, nebo kupují 3. a další nemovitost (i když ji plánují k vlastnímu bydlení).
V praxi to znamená, že budete potřebovat minimálně 30 % z pořizovací ceny z vlastních zdrojů – případně jinou nemovitost do zástavy v této hodnotě. Zároveň vaše celkové zadlužení včetně nové hypotéky nesmí přesáhnout 7násobek ročního příjmu.
Dobrá zpráva: u první a druhé nemovitosti pro vlastní bydlení zůstávají zatím podmínky beze změny.
Praktický příklad: hypotéka dnes vs. od dubna 2026
Představme si, že vyděláváte 80 000 Kč měsíčně a chcete koupit investiční byt za 5 milionů Kč.
Dnes
- banka vám půjčí až 4 000 000 Kč (80 % ceny),
- potřebujete 1 000 000 Kč z vlastních zdrojů,
- celková výše úvěrů může být až 8,16 mil. Kč.
Od dubna 2026
- banka vám půjčí maximálně 3 500 000 Kč (70 % ceny),
- potřebujete 1 500 000 Kč ze svého,
- celková výše úvěrů je omezena na 6,72 mil. Kč.
Rozdíl?
O 500 000 Kč více hotovosti na začátku a možnost půjčit si celkově o 1,44 mil. Kč méně. Záměr, který dnes ještě projde, už po 1. dubnu projít nemusí.
Co z toho plyne: čas hraje zásadní roli
Zatím mluvíme o doporučení ČNB, nikoli o definitivních pravidlech. Banky ale podobná doporučení zpravidla promítají do své praxe. Kdo chce investovat, měl by s tím počítat už teď. Dokud platí mírnější podmínky, je prostor počítat varianty, optimalizovat strukturu financování a rozhodnout se s chladnou hlavou – ne pod tlakem nových limitů. Máte-li v plánu nákup investiční nemovitosti, dejte nám vědět, projdeme s vámi veškeré podmínky, limity i málo známé metodiky, které by vám mohly pomoci získat nejlepší financování za současných podmínek.
