Kde vzít peníze na základ hypotéky
Banku ve skutečnosti nezajímá jen to, kolik máte naspořeno. Důležitější je zajištění úvěru, tedy zástava nemovitosti. Tou ale nemusí být pouze byt, který chcete kupovat. Může to být například váš vlastní byt nebo dům, nemovitost rodičů nebo příbuzných, jiná nemovitost, která má dostatečnou hodnotu.
Banka se dívá na tři věci:
- Jakou má nemovitost aktuální tržní hodnotu
- Zda je na ní hypotéka
- Kolik z úvěru zbývá splatit
Rozdíl mezi hodnotou nemovitosti a zbylým dluhem se nazývá volná zástavní hodnota. Právě ta může pokrýt část nebo i celou akontaci na nový investiční byt. Díky tomu je možné získat hypotéku na více než 80 % ceny bytu – někdy i na celou částku. Vaše vlastní úspory tak mohou zůstat nedotčené.
Jak to funguje v praxi
1. Vlastní bydlení jako zástava
Pokud už vlastníte byt nebo dům, může posloužit jako zajištění pro další hypotéku. A to i v případě, že na něm stále splácíte úvěr. Důvod je jednoduchý: hodnota nemovitostí v posledních letech výrazně rostla a část hypotéky už máte splacenou.
2. Nemovitost rodičů
Pro mladé lidi na začátku kariéry bývá situace jiná: vlastní bydlení nemají a úspory jsou zatím malé. Často ale existuje jiné řešení – nemovitost rodičů nebo blízkých. Pokud ji dají do zástavy, bance to umožní poskytnout hypotéku na investiční byt. Samotná zástava rodiče nic nestojí – pokud dítě splácí, o nic nepřicházejí.
Rizika se navíc dají dobře řídit: byt je pojištěný, nájem pomáhá splácet hypotéku, jakmile hodnota nové nemovitosti vzroste, zástava rodičů se dá z úvěru vyvázat. V praxi se to často podaří během 2 až 3 let.
Bez příjmu to nepůjde
Ať už využijete vlastní nemovitost nebo zástavu rodičů, jedna věc zůstává stejná: banka potřebuje vidět stabilní příjem. Nájemník sice obvykle zaplatí velkou část splátky hypotéky, banka ale počítá i s tím, že byt může být nějaký čas prázdný. Proto posuzuje vaše pravidelné příjmy, případné další závazky, očekávaný příjem z nájmu.
Dobrá zpráva je, že část nájemného banky do příjmů započítávají (kolik procent uznají se liší podle banky). Někdy je potřeba hypotéku částečně doplácet z výplaty. Na druhou stranu tím postupně budujete majetek a zhodnocujete kapitál do budoucna.
Nezapomeňte: Od dubna se podmínky zpřísní!
Pokud o investičním bytě uvažujete, je dobré vědět ještě jednu věc. Od 1. dubna 2026 se mění pravidla hypoték:
- maximální výše úvěru na investiční nemovitost klesne z **80 % na 70 % ceny bytu
- zároveň se sníží i limit celkového zadlužení – nově na **7násobek ročního příjmu
Co to znamená v praxi? Například u bytu za 5 milionů korun bude potřeba mít o přibližně 500 tisíc Kč vyšší zástavu nebo vlastní zdroje než dnes. Více jsme se tomuto tématu věnovali v článku Investiční hypotéky se mění. Od dubna 2026 zaplatíte více ze svého.
Možná máte pocit, že bez milionů na účtu je investiční byt nedosažitelný. Ve skutečnosti ale často rozhoduje spíš správně nastavené financování než velikost úspor. Stačí se podívat na hodnotu nemovitostí v rodině, možnosti využití zástavy a vaše příjmy i schopnost splácet. Z věty „na investiční byt nemám“ se tak může stát reálný plán. Domluvte si nezávaznou konzultaci a zjistěte, jaké možnosti máte.
