Proč běžné opotřebení platíte vy, i když vás to mrzí?
Podle § 2293 občanského zákoníku nájemce vrací byt ve stavu, v jakém ho převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání. Tu poslední část si přečtěte dvakrát.
Byt po třech letech nájmu nebude vypadat jako po kolaudaci. A ani nemá. Za vyšlapanou podlahu, zašlou malbu, otisky nábytku nebo oděrky u vypínačů nesmíte sáhnout na kauci ani korunou.
Kde končí opotřebení a začíná poškození?
Představte si auto z půjčovny. Pár kilometrů navíc a zaprášená kola jsou opotřebení. Promáčklé dveře a spálená spojka jsou škoda. V bytě to funguje stejně.
Strhnout smíte: propálený nebo prořezaný koberec, hluboké rýhy v podlaze, rozbité dveře či umyvadlo, díry po hmoždinkách bez začištění, plíseň z nevětrání, kterou vám nájemce nenahlásil.
Strhnout nesmíte: sešlapanou podlahu u dveří a v chodbě, vybledlou malbu, zažloutlé stropy nad topením, uvolněnou kliku po letech používání.
Mohlo by vás zajímat: Investiční byt: kolik hodin ročně vás stojí „pasivní“ příjem?
Kolik platí nájemce za drobné opravy od roku 2026?
Nařízení vlády č. 493/2025 Sb. zvedlo od 1. ledna 2026 limity po deseti letech o polovinu.
- Jedna drobná oprava: do 1 500 Kč (dříve 1 000 Kč).
- Roční strop: 150 Kč za m² podlahové plochy (dříve 100 Kč).
- Doprava řemeslníka: hradí ji nájemce navíc, do limitů se nepočítá.
U bytu 60 m² tedy nájemce ročně unese opravy do 9 000 Kč. Všechno nad tuto hranici platíte vy.
Vyšší limit si ve smlouvě sjednat nemůžete, takové ujednání je neplatné. Nižší ano, a pokud ho ve smlouvě máte, má přednost. Nová čísla platí automaticky i pro starší smlouvy, měnit je nemusíte.
Smíte si za poškozenou věc naúčtovat cenu nové?
Ne. Tohle je nejdražší omyl pronajímatelů. Počítá se amortizace, tedy stáří a opotřebení věci.
Koberec za 15 000 Kč, který byl při předání osm let starý, měl většinu životnosti za sebou. Vymahatelný bude zlomek, ne plná částka.
Další zajímavé články z rubriky REALITY A FINANCE si můžete přečíst zde.
Co musíte doložit, abyste si kauci udrželi?
Důkazní břemeno je na vás, ne na nájemci. Z kauce smíte pokrýt jen dluh na nájemném, nedoplatky za služby a prokázané škody, a musíte je písemně vyúčtovat a doložit fotkami nebo fakturami. Jinak jde o bezdůvodné obohacení.
Funguje jediná věc: předávací protokol při nastěhování i vystěhování s fotodokumentací. V Explicit Reality stav bytu navíc dokumentujeme 3D skenem. Fotku lze zpochybnit, kompletní sken k datu předání ne.
Chcete pronajímat bez sporů o kauci?
Předejte správu bytu Explicitnímu Nájemníkovi. Hlídáme protokoly, dokumentaci i rozdělení oprav podle aktuálních limitů. Vy inkasujete nájem, papírování řešíme my.
Dalibor Stříbný / +420 777 602 691 / dalibor.stribny@explicitreality.cz
