Kolik smíte požadovat
Pravidlo je jasné. Kauce a smluvní pokuta dohromady nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného, přičemž se počítá jen čisté nájemné, ne zálohy na energie a služby.
Příklad: nájem 15 000 Kč a zálohy 3 500 Kč. Kauci počítáte z 15 000, strop je tedy 45 000 Kč. Sjednáte-li i smluvní pokutu, počítá se do stejného stropu. Při pokutě 15 000 Kč smíte kauci nastavit nejvýš na 30 000 Kč.
A pozor: když strop překročíte, k částce nad limit se nepřihlíží. Myslíte si, že máte jistotu 60 000 Kč, ale vymahatelných je jen 45 000. Od února 2017 platí trojnásobek, dřív to byl šestinásobek.
Kam kauci uložit
Zvláštní účet už zákon nevyžaduje, stačí běžný nebo spořicí. Přesto ji veďte odděleně od provozu. Kauce není nájem ani příjem, je to vratná záruka. Kdo ji smíchá s běžnými penězi, u vyúčtování chybuje.
Kdy ji musíte vrátit
Tady chybuje většina pronajímatelů a je to drahé. Zákon nestanoví lhůtu 30 dní, těch se drží jen ze zvyku. Občanský zákoník (§ 2254) říká, že kauci vracíte „při skončení nájmu“, ne až po vyúčtování energií, které přijde třeba za půl roku. Zadržíte-li ji bezdůvodně, jdete do prodlení a k částce připočtete i úroky.
Řešení: dejte si do smlouvy konkrétní rozumnou lhůtu, třeba do 15 nebo 30 dnů od předání bytu, nesmí ale krátit práva nájemce. Na vyúčtování služeb smíte zadržet jen přiměřenou část odpovídající nedoplatku, ne celou kauci na měsíce.
Co si smíte strhnout, a co ne
Strhnout smíte dlužné nájemné, nedoplatky za služby a škody nad rámec běžného opotřebení, tedy rozbité dveře, propálenou desku, poškozenou podlahu. Nesmíte strhnout běžné opotřebení, drobné škrábance, oprýskanou barvu, ošoupaný koberec.
Nejdůležitější je tohle: každé strhnutí musíte doložit. Kolik, za co a čím. Důkazní břemeno je na vás. Bez dokladů a bez předávacího protokolu u soudu neobstojíte a kauci vracíte celou.
Pět kroků, jak se vyhnout sporu
Většina sporů nevzniká ze zlé vůle, ale z chybějících důkazů. Sepište předávací protokol při nastěhování i vystěhování, foťte stav bytu s datem, odečtěte a vyfoťte měřidla, klíče předávejte proti podpisu a kauci vyúčtujte písemně (kolik vracíte, co a proč strháváte).
Nechte kauci i celý nájem na někom, kdo to dělá denně
Kauce je jen jedno z desítek míst, kde se pronájem láme na penězích. Zapamatujte si tři věci:
- kauce je maximálně trojnásobek čistého nájmu
- vrací se při skončení nájmu (ne po vyúčtování)
- každé strhnutí musíte doložit
Ve správě nájmu Explicitní nájemník tohle řešíme za vás. Smlouvu, předávací protokol, evidenci kauce, vyúčtování i případné spory. Vy získáváte nájem a klid. Ozvěte se, rádi vaši situaci probereme.
Dalibor Stříbný / +420 777 602 691 / dalibor.stribny@explicitreality.cz
