Nízký fond oprav nemusí být výhra
S vlastnictvím bytu v panelovém domě se pojí i pravidelný měsíční příspěvek do fondu oprav, ze kterého SVJ platí údržbu a opravy domu. Nízké měsíční platby na opravy v domě, mohou vypadat dobře. Ale u domu, který čeká oprava střechy, výměna výtahu, stoupaček nebo třeba zateplení, mohou znamenat spíš problém. Pokud SVJ nemá dost peněz ve fondu oprav, může opravu zaplatit jednorázovým příspěvkem vlastníků nebo úvěrem. Před koupí bytu v panelovém domě proto nestačí zjistit, kolik se do tohoto fondu přispívá aktuálně, důležité je i to, v jakém stavu dům je a co se s ním plánuje.
Řešíte nové bydlení? Přečtěte si v našem článku, jak nastavit rozpočet, rezervu a financování před koupí nemovitosti.
Co si před koupí bytu vyžádat
Ještě před podpisem kupní smlouvy byste měli vidět alespoň:
- potvrzení SVJ o případných dluzích prodávajícího vůči SVJ,
- poslední účetní závěrku,
- zápisy ze shromáždění vlastníků,
- plánované opravy a informace o úvěrech SVJ.
Právě v zápisech můžete najít zmínku o chystané rekonstrukci, navýšení příspěvků nebo novém úvěru. Tedy výdaje, které z fotografie bytu ani jeho kupní ceny nepoznáte. S vyhodnocením těchto dokumentů, vám může pomoct zkušený realitní makléř. Jak si vybrat toho správného? Poslechněte si náš podcast.
Přečtěte si také: Výše nájemného: Proč vyšší cena může znamenat nižší roční výnos
Když má SVJ úvěr
Pokud prodávající dluží SVJ například na příspěvcích na správu domu (tzv. dlužší účast na fondu oprav) nebo na službách, může tento dluh za určitých podmínek při prodeji přejít na kupujícího. Neplatí to ale automaticky – zákon přechod váže na to, že kupující dluh měl a mohl zjistit. Proto je důležité nechat si před koupí doložit potvrzení o případných dluzích prodávajícího vůči SVJ. S tím počítá i občanský zákoník v § 1186 odst. 3, podle kterého má prodávající kupujícímu předložit potvrzení osoby odpovědné za správu domu o tom, zda a v jaké výši takové dluhy existují.
Něco jiného je úvěr samotného SVJ, například na zateplení nebo novou střechu. Ten se po koupi nestane vaším osobním úvěrem. Jako nový vlastník ale budete dál přispívat na správu domu a z těchto peněz může SVJ úvěr splácet. Občanský zákoník navíc v § 1194 odst. 2 stanovuje, že vlastníci jednotek ručí za dluhy SVJ podle velikosti svého podílu na společných částech domu.
Před koupí se proto vyplatí zjistit nejen to, zda prodávající vůči SVJ něco nedluží, ale také jestli má SVJ úvěr, kolik zbývá splatit a jak se jeho splácení promítá do měsíčních plateb vlastníků. Pokud totiž splácíte hypotéku na nový byt a najednou zjistíte, že musíte SVJ platit další tisíce korun, může to váš rozpočet vážně ohrozit.
Další zajímavé články z rubriky REALITY A FINANCE si můžete přečíst zde.
Odkud SVJ bere na splátky peníze
Peníze na splátku úvěru nejdou odnikud jinud než od vás a ostatních vlastníků. SVJ samo o sobě žádný vlastní příjem nemá – jde jen o „průtokový“ účet. Pokud si vzalo úvěr právě proto, že fond oprav neměl na opravu dost naspořeno, zpravidla se to promítne do zvýšení měsíční zálohy, kterou platíte spolu s ostatními poplatky za správu domu.
Při koupi bytu proto neřešte jen jeho cenu a stav hypotéky, ale i to, jaké závazky si s sebou nese celý dům. Ušetří vám to nejedno nepříjemné překvapení v měsíčním rozpočtu.
Chystáte se koupit byt a chcete vědět, kolik vám vedle hypotéky (a případných splátek za SVJ) reálně zbude na chod domácnosti? Rádi vám s tím pomůžeme v rámci bezplatné konzultace.
