Proč je správná cena důležitější než maximální
Byt vydělává jen tehdy, když v něm někdo bydlí. Řada majitelů si řekne: dám nájem o 1 000 Kč vyšší a vydělám za rok o 12 000 Kč navíc. Na papíře to sedí, praxe je jiná. Stačí, aby byt čekal na nájemníka jediný měsíc, a plán se rozpadá.
Je to jako s taxíkem: nejdražší jízda vám nevydělá nejvíc, pokud zákazník nepřijede. Lepší je jezdit pravidelně než čekat na jednu ideální zakázku.
Jak nastavit nájem, aby byt nezůstal prázdný
Používám jednoduchý postup, který dlouhodobě funguje.
Analýza trhu. Inzertní portály ukazují ceny, za které se byty nabízejí, ne za které se skutečně pronajmou. Proto pracuji s oceňovacím softwarem, který určí reálnou hladinu v lokalitě.
Porovnání konkurence. Každý byt je jiný, rozhoduje stav, patro, výtah, balkon, parkování i vybavení. Teprve se znalostí konkurence lze určit správnou cenu.
Nastavení o 500 až 1 000 Kč níž. Tady se láme úspěch. Když se srovnatelné byty nabízejí za 17 000 Kč, často doporučím 16 000 až 16 500 Kč. Vypadá to jako zbytečné zlevnění, přitom je to jedna z nejvýnosnějších strategií.
Kolik doopravdy stojí prázdný byt
Většina smluv se uzavírá na rok, takže každý měsíc bez nájemníka výnos výrazně sráží. Snížení o 500 Kč vás za rok stojí maximálně 6 000 Kč, o 1 000 Kč maximálně 12 000 Kč. Jenže jediný měsíc prázdného bytu vás stojí zhruba 15 000 až 25 000 Kč, dva měsíce 30 000 až 50 000 Kč. Mírně nižší nájem tak často znamená výrazně vyšší roční výnos.
Přečtěte si také: Kauce u pronájmu: Co o ní musíte vědět, než podepíšete smlouvu
Proč získáte lepší nájemníky
Tenhle efekt většina majitelů nečeká. Cenově atraktivní byt přiláká víc zájemců a vy nemusíte brát prvního, kdo zavolá. Můžete vybírat, prověřit zaměstnání, příjmy i reference. Výsledkem bývá spolehlivější nájemník, delší pronájem a méně problémů.
Příklad z praxe
Ve Zlíně jsem řešil byt, kde jsem po analýze doporučil 14 500 Kč, majitel ale trval na 15 500 Kč. Byt zůstal dva měsíce prázdný.
Moje varianta: 14 500 Kč × 12 měsíců = 174 000 Kč ročně.
Skutečnost: dva měsíce nula, pak pronájem za 14 500 Kč, dohromady 145 000 Kč. Rozdíl minus 29 000 Kč.
Závěr
Správně nastavené nájemné není o nejvyšší měsíční částce, ale o tom, aby byt vydělával dlouhodobě, měl minimum prostojů a bydlel v něm spolehlivý nájemník. V Explicit Reality kombinujeme data z oceňovacích softwarů, znalost místního trhu a zkušenosti z vlastních investičních bytů. Plánujete pronájem a chcete cenu nastavit správně hned napoprvé? Připravíme vám analýzu trhu a doporučíme strategii.
Ing. Martin Kovář, realitní makléř / +420 604 507 027 / martin.kovar@explicitreality.cz
