1. Právní vady
Věcná břemena, exekuce, zástavní práva nebo přístavba bez povolení nejsou na prohlídce vidět. Kupujícího právník je ale v katastru vždycky najde. Pan Miroslav z Uherského Hradiště měl za týden podepsanou rezervaci, dokud kupcův právník neobjevil věcné břemeno dožití z osmdesátých let. Obchod se uskutečnil, ale o šest týdnů později a 120 000 Kč levněji. Řešení: výpis z katastru a právní audit ještě před prodejem.
2. Cena mimo trh
Podcenění bolí stejně jako nadhodnocení. Ve Zlínském kraji znamená odchylka 5 až 15 % od tržní ceny statisíce. Klasika: soused prodal podobný byt za 3,2 milionu, vy chcete rovnou 3,8. Inzerát visí tři měsíce, telefon mlčí, pak jdete na 2,9. Byt, co leží na trhu dlouho, budí nedůvěru, i když s ním nic není. Řešení: srovnávací analýza a reálný odhad.
3. Technický stav
Skryté vady lze reklamovat až pět let po prodeji a soudy dávají kupujícím za pravdu překvapivě často. Manželé ve Zlíně našli po nastěhování pod parketami vlhkost z dávné havárie potrubí, zalitou betonem. Prodávající o ní věděl a mlčel, poté platil nápravu. Řešení: nezávislý technický posudek před zahájením prodeje.
Přečtěte si také: Nechci vyplácet sourozence z rodinného domu. Jaké mám možnosti?
4. Problémy se SVJ
Prázdný fond oprav, soudní spory nebo zákaz krátkodobých pronájmů umí obchod zabít. Jeden kupující až u notáře zjistil, že na bytu je dluh 85 000 Kč na fondu oprav po předchozím majiteli. Od 1. 7. 2020 takové dluhy přecházejí na nového vlastníka. Kupující odstoupil dva dny před podpisem. Řešení: potvrzení o bezdlužnosti a přehled plánovaných oprav.
5. Slabé smlouvy
Rezervační smlouva bez kompenzace, nejasná úschova, chybějící sankce za prodlení. Jeden prodávající stáhl smlouvu z internetu, doplnil jméno a cenu a zapomněl na sklep, parkování i podíly v domě. Spor trval osmnáct měsíců. Řešení: kvalitní právní dokumentace a advokátní úschova.
6. Špatné načasování
Jarní trh bývá o 6 až 8 % silnější než zimní. Přesto řada lidí startuje prodej v létě nebo před Vánocemi a čeká na slevu. Paní Věře ze Zlína jsem poradil začít koncem ledna, ne v prosinci. Za šest týdnů měla podepsáno za cenu, o kterou v prosinci nikdo nestál. Řešení: prodávat v sezoně a sledovat trh.
Další zajímavé články z rubriky REALITY A FINANCE si můžete přečíst zde.
7. Emoce na špatném místě
Citová vazba je přirozená, ale jakmile řídí cenu, stojí peníze. Prodávající v Kroměříži odmítl nabídku o 150 000 Kč nižší, než chtěl. Byt pak ležel sedm měsíců a prodal se o 320 000 Kč levněji než odmítnutá nabídka. Řešení: makléř jako chladná hlava při vyjednávání.
Plánujete prodat nemovitost?
Většina těchto nástrah se dá včas podchytit. Prodáváte ve Zlínském kraji? Ozvěte se našemu makléři Filipu Hladišovi pro nezávaznou konzultaci, na které projdete Váš konkrétní případ krok za krokem.
Filip Hladiš / 774 110 397 / filip.hladis@explicitreality.cz
