Pane Hladiši, jak často se ve své praxi ve Zlínském kraji setkáváte s tím, že nemovitost neodpovídá záznamům v katastru nemovitostí?
Bohužel velmi často. Na Zlínsku, Uherskohradišťsku i v okolí Uherského Brodu jde o desítky procent starších nemovitostí. Dříve se na vesnicích i ve městech stavělo svépomocí – přistavěla se garáž, dílna, veranda, nebo se z půdy udělalo obytné podkroví, ale na stavební úřad už nikdo nezašel. V očích zákona jde přitom o černou stavbu, tedy stavbu bez povolení, ohlášení nebo v rozporu s projektovou dokumentací.
Proč to začalo vadit právě teď? Spousta těchto staveb stojí bez povšimnutí celá desetiletí.
Do hry vstoupily dva faktory. Prvním je nový stavební zákon, který výrazně zpřísnil podmínky pro dodatečné povolení a posílil pravomoci úřadů nařizovat odstranění nepovolených staveb. Druhým faktorem jsou banky. Dnes se naprostá většina nemovitostí kupuje na úvěr. Když bankovní odhadce zjistí, že půdorys v katastrální mapě neodpovídá realitě, banka odmítne zástavu a kupující hypotéku nedostane.
Jaké další komplikace hrozí prodávajícímu, pokud se pokusí dům s černou stavbou prodat?
Mohlo by vás zajímat: Nájemník neplatí a odejít nemá kam. Co dělat jako pronajímatel
Kromě zmařeného financování je to obrovské právní riziko. Nezkolaudovaná část domu je závažná právní vada. Pokud kupující po čase zjistí, že část stavby úředně neexistuje, může požadovat slevu v řádu statisíců korun, nebo od smlouvy úplně odstoupit. A v krajním případě může stavební úřad zahájit řízení o odstranění stavby a vyměřit citelnou pokutu.
Lze takovou nepovolenou stavbu ještě dnes dodatečně zlegalizovat?
Ve většině případů ano, ale má to svá pravidla. Základní podmínkou je, že stavba nesmí odporovat platnému územnímu plánu obce – pokud například stojí garáž v nezastavitelné ploše zeleně, nezlegalizujete ji. Pokud územní plán vyhovuje, základním kamenem celého řízení je technické zaměření a dokumentace stávajícího stavu (pasport stavby). Dále je nutné doložit stanoviska dotčených orgánů, vyřešit odstupové vzdálenosti od sousedů a podat žádost na stavební úřad. Po schválení se stavba geometrickým plánem zapíše do katastru.
Kolik takový proces majitele orientačně stojí a jak dlouho trvá?
Běžně se celkové náklady na dodatečnou legalizaci přístavby či garáže pohybují mezi 15 000 až 55 000 Kč. Záleží na rozsahu zaměření, ceně projektanta, geometrickém plánu a správních poplatcích. Časově je potřeba počítat s horizontem několika měsíců. Dát stavbu do pořádku se ale vyplatí i tehdy, pokud neprodáváte – legální stav v katastru je například nezbytnou podmínkou, pokud chcete žádat o státní dotace na rekonstrukci či zateplení domu.
Další zajímavé články z rubriky REALITY A FINANCE si můžete přečíst zde.
Co byste doporučil lidem, kteří plánují prodej, ale nejsou si jisti, zda mají na pozemku vše v pořádku?
Úplně nejjednodušší první krok je otevřít si aplikaci Nahlížení do katastru nemovitostí a porovnat zakreslené budovy s reálným stavem na zahradě. Pokud vidíte nesrovnalosti, začněte to řešit včas, ne až ve chvíli, kdy máte vážného zájemce. Zkušený realitní makléř vám s prověrkou dokumentace, zajištěním pasportu i celým procesem na úřadech pomůže tak, aby prodej proběhl hladce a bez zbytečných rizik. Praktické rady a postup celého prodeje krok za krokem shrnuji také na svých stránkách www.hladisreality.cz.
Pokud byste chtěli odbornou konzultaci své situace, neváhejte mi zavolat na číslo 774 110 397, rád vám pomůžu. Případně se na mě můžete obrátit přímo přes webové stránky www.hladisreality.cz.
Filip Hladiš, realitní makléř Hladiš – Reality / Explicit Reality / +420 774 110 397 / filip.hladis@explicitreality.cz
